自宅の事務所控除について理解しましょう
ＣＤＨ会計事務所
米国公認会計士
武藤 登
控除の対象となるには、自宅の事業用エリアが定期的かつ排他的に使用されている必要があります 。
管理用途を含む主な事業所として
通常の事業の過程で顧客と会う場所として
納税者の個人住宅に付属していない独立した建物である場合は、事業に関連して
＜例：雇用主への賃貸＞
自宅の全部または一部が納税者の雇用主に賃貸されており、賃貸された住宅の部分が雇用主の従業員としてサービスを行うために使用されている場合、自宅オフィスは適格ホームオフィスではありません。
＜定期的な使用＞
事業用エリアは継続的に使用されなければなりません。そのエリアが他の目的で使用されていない場合でも、時折または偶発的に事業用に使用するだけでは定期的な使用テストを満たしません。
＜排他的使用＞
納税者の自宅の特定の部分が事業目的のみに使用されなければなりません。部屋の使用部分を壁、仕切り、またはその他の境界で物理的に部屋の他の部分から分離する必要はありません。
そのスペースを他の目的でも使用すると、専用使用テストに不合格となります。
（例として）
ゲイルは弁護士で、自宅の書斎を使って法廷弁論要旨を書いたり、顧客向け文書を準備したりしています。また、彼女の家族は書斎でテレビを見ています。書斎は業務専用ではないため、ゲイルは書斎の業務使用について控除を請求できません。
但し、例外もあります。
１．在庫または製品サンプルの保管
在庫または製品サンプルを保管するために使用される住宅部分は、次の場合に専用使用テストを満たします。
事業が卸売または小売業である場合
住宅が事業の唯一の固定場所である場合
保管スペースが定期的に使用されている場合
使用されるスペースが個別に識別可能なスペースである場合
２．デイケア施設
住宅でデイケア サービスを運営する納税者は、住宅が業務専用に使用されていない場合でも、住宅の一部を控除できます。
＜管理用途＞
自宅オフィスは、次の場合に主たる事業所として適格となります。
オフィスが、取引または事業の管理または管理活動のために定期的かつ排他的に使用されていること
納税者がこれらの活動を行う他の固定の場所がない
自宅オフィスは、納税者が自宅以外の場所で付随的な管理または管理活動を行っているという理由だけで、自動的に主たる事業所として適格ではなくなることはありません。
患者、クライアント、または顧客との面会。納税者が、ビジネス専用に使用されている部屋でクライアントと定期的に面会する場合、自宅のビジネス用途控除が認められます。
（例として）
弁護士がダウンタウンのオフィスで週 4 日勤務しているとします。弁護士は、週に 1 日、自宅のオフィスでクライアントと面会します。自宅オフィスは、主たる事業所ではありませんが、ビジネス用途控除の対象となります。
＜独立した構造＞
納税者の敷地内にある独立した構造 (スタジオ、ガレージ、納屋など) は、ビジネスに定期的かつ排他的に使用されている場合、自宅のビジネス用途控除の対象となります。別個の建物は納税者の主な営業所である必要はありません。
（例として）
花屋のオーナーは、自分の住居と同じ敷地内にある温室で店用の植物を栽培しています。花屋（主な営業所）が別の場所にある場合でも、温室に関連する費用は控除の対象となります。
＜控除限度額＞
適格住宅利子、固定資産税、および偶発損失の事業に関する部分は無制限に控除されます。ただし、その他の住宅維持費 （保険、公共料金、超過利子、超過不動産税など） の事業部分の控除は、住宅が事業に使用されているかどうかに関係なく、事業収入から控除可能な金額を差し引いた金額（Schedule Cの暫定純利益）に制限されます。これには、適格住宅利子、固定資産税、および偶発損失の事業使用部分、および消耗品や広告など住宅に関連しない事業控除が含まれます。
事業所が複数ある場合、限度額を計算する際には、住宅の事業使用による総収入のみがカウントされます。
適格住宅ローン利子、固定資産税、および偶発損失 （控除可能な場合）の事業部分は、Schedule C で純損失になる可能性があります。控除が認められなかった金額は、翌年に繰り越されます。
＜住宅の事業用減価償却＞
住宅内オフィスは 39 年間にわたって減価償却されます。使用開始日は住宅が最初に事業に使用された日であり、購入日ではありません。同様に、減価償却基準は住宅が事業に使用されたときの 取得価額またはFMV のいずれか低い方です。
土地の取得価額または FMV は除外
＜自宅オフィス控除の簡易計算方法＞
適格自宅オフィス控除の簡易計算方法は、控除額は 5 ドル に適格事業用途に使用される住宅の平方フィート数 （最大 300 平方フィート） を乗じた額となります。
簡易方法控除は、事業からの純利益 （自宅オフィス控除前) に限定されます。これは Schedule C の 30 行目に報告されます。Form 8829 は使用されません。
簡易方法を使用する場合、住宅の事業用途部分に対する減価償却は請求できません。
ただし、住宅ローン利息、不動産税、および災害損失は、スケジュール A で可能な限り請求されます。
これらの費用はスケジュール C または F に按分されない
簡易方式の使用は、広告、消耗品、従業員に支払われる賃金など、自宅に関係のない事業費用には影響しません。納税者は年ごとに簡易方式を選択できます。ただし、実際の費用が控除された年から繰り越された、認められなかった自宅オフィス控除は、簡易方式が使用される年には使用できません。
参照：IRC Sec. 280A: https://www.law.cornell.edu/uscode/text/26/280A
以上
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